1. Thi Công Phần Thô Gồm Những Gì? Khái Niệm & Vai Trò Cốt Lõi

• Hạng mục cung cấp vật tư thô và thi công kết cấu: Đào đất móng, xử lý nền, gia công lắp dựng cốp pha, cốt thép móng, cột, dầm, sàn; đổ bê tông thương phẩm hoặc bê tông tay đúng mác; xây tường bao, tường ngăn phòng và tô trát phẳng toàn bộ tường trong, tường ngoài; cán nền phẳng; chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, sê-nô; thi công lắp đặt hệ thống đường ống cấp thoát nước âm và hệ thống ống luồn dây điện âm tường.
• Hạng mục cung cấp nhân công hoàn thiện (gia chủ cấp vật tư): Nhân công ốp lát gạch nền, gạch tường vệ sinh; nhân công bả mastic và sơn nước hoàn thiện; nhân công lắp đặt các thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, bóng đèn); nhân công lắp ráp bồn cầu, lavabo, vòi sen và phụ kiện phòng tắm.

Góc chuyên gia Aicon Design: Phần thô được ví như bộ xương và hệ mạch máu của ngôi nhà. Nếu hoàn thiện sai sót thì có thể cạy lên làm lại dễ dàng, nhưng nếu phần kết cấu thô bị nứt, lệch dầm hay thấm âm tường thì chi phí gia cố, khắc phục sau này sẽ tốn kém gấp 3 đến 5 lần so với đầu tư chuẩn mực ngay từ ban đầu.

2. Bảng Danh Mục Vật Tư Thi Công Thô Chuẩn Kỹ Thuật 

3. Báo Giá Thi Công Phần Thô & Cách Tính Diện Tích Xây Dựng 2026

Đơn giá tham khảo theo loại hình công trình:

• Nhà phố hiện đại (hẻm > 5m, diện tích sàn > 250m2): 3.600.000 – 3.800.000 VNĐ/m2.
• Nhà phố tân cổ điển / nhà trong hẻm nhỏ (< 3m): 3.850.000 – 4.100.000 VNĐ/m2 (do phát sinh chi phí vận chuyển thủ công và hoa văn đắp vẽ).
• Biệt thự liền kề / biệt thự vườn: 3.900.000 – 4.400.000 VNĐ/m2.

Cách tính hệ số diện tích xây dựng chuẩn (m2 xây dựng):

• Phần móng: Móng đơn tính 30%; móng cọc tính 35% – 45%; móng băng tính 50% – 60% diện tích sàn tầng trệt.
• Tầng hầm (nếu có): Độ sâu 1.0m – 1.3m tính 150%; sâu 1.3m – 1.7m tính 170% diện tích.
• Khu vực các tầng (Trệt, lầu 1, lầu 2,...): Tính 100% diện tích sàn giọt ranh giàn đúc.
• Khu vực sân thượng & ban công: Sân thượng có mái che tính 75%; sân thượng không mái che tính 50% diện tích.
• Mái nhà: Mái tôn tính 20% – 30%; mái ngói kèo sắt tính 70%; mái bê tông cốt thép dán ngói tính 100% diện tích.

4. 5 Điểm Vàng Nghiệm Thu Kỹ Thuật Phần Thô Gia Chủ Cần Biết

• Nghiệm thu cốt thép và cốp pha trước khi đổ bê tông: Kiểm tra khoảng cách đan thép dầm sàn ($a = 150\text{ mm}$ hoặc $200\text{ mm}$ theo bản vẽ), số lượng thanh thép chịu lực, chiều dài đoạn nối thép (tối thiểu đạt 30d đến 40d), và đảm bảo kê con kê bê tông đúc sẵn dày 2.0 – 2.5 cm để thép không bị lộ cháy bề mặt khi tháo cốp pha.
• Kiểm tra chất lượng bê tông tươi và thử mẫu: Đối với bê tông thương phẩm, phải kiểm tra niêm phong kẹp chì của xe bồn, thử độ sụt bê tông (thường từ $12 \pm 2\text{ cm}$) trước khi bơm vào sàn, đồng thời đúc lưu lại tối thiểu 3 tổ mẫu bê tông (mỗi tổ 3 viên) để ép nén kiểm tra cường độ chịu lực ở ngày thứ 7 và thứ 28.
• Quy chuẩn xây tường và kỹ thuật giằng chống nứt: Tường xây phải đảm bảo ăn chỉ, no mạch vữa; dùng gạch đinh chèn xiên tại vị trí giáp đỉnh dầm; đặt râu thép neo tường vào cột bê tông mỗi 50cm chiều cao; đổ giằng bê tông cốt thép chống nứt tại các ô cửa sổ và vị trí tiếp giáp giữa tường xây với cột bê tông.
• Quy trình bảo dưỡng bê tông: Bê tông sau khi đổ từ 4 – 12 tiếng cần được tưới nước giữ ẩm liên tục, phủ bạt hoặc bao bố dưỡng ẩm trong 7 ngày đầu tiên nhằm hạn chế hiện tượng mất nước nhanh gây nứt bề mặt do co ngót nhiệt.
• Thử áp lực đường ống nước và ngâm sàn thử tải chống thấm: Hệ thống ống cấp nước phải được bơm ép thử áp lực 8 – 10 bar trong 24 giờ để đảm bảo không bị xì mối nối; các khu vực sàn vệ sinh, ban công sau khi quét chống thấm phải được bơm nước ngập 5 – 10 cm ngâm thử trong vòng 48 giờ trước khi cho phép tiến hành cán vữa lót gạch.

5. Những Rủi Ro Thường Gặp Khi Thi Công Thô & Cách Phòng Tránh

• Bẫy phát sinh chi phí: Một số nhà thầu báo giá mét vuông ban đầu rất rẻ nhưng tách riêng chi phí đổ bê tông móng, nhân công đào đất hoặc hệ thống điện nước ngầm. Để tránh tình trạng này, hợp đồng phải ghi rõ là hợp đồng trọn gói chìa khóa trao tay phần thô, cam kết không phát sinh bất kỳ khoản phí nào nếu không thay đổi bản vẽ thiết kế ban đầu.
• Tình trạng thầu phụ bán thầu: Nhà thầu nhận dự án xong khoán trắng lại cho đội thợ bên ngoài với giá rẻ mạt, dẫn đến thiếu thợ tay nghề cao và công trình bị thả nổi chất lượng. Cần yêu cầu nhà thầu cam kết có kỹ sư hiện trường giám sát trực tiếp 100% thời gian thi công.
• Chậm trễ tiến độ: Công trình kéo dài gây tốn kém chi phí thuê nhà và bất tiện sinh hoạt cho gia đình. Hợp đồng cần đính kèm bảng tiến độ Gantt chi tiết theo từng tuần và quy định mức phạt cụ thể nếu nhà thầu bàn giao muộn.

Các Câu Hỏi Thường Gặp Về Thi Công Phần Thô

Thời gian thi công phần thô nhà phố thường mất bao lâu?

Nên đổ bê tông tay (trộn tại chỗ) hay bê tông thương phẩm (bê tông tươi)?

Có nên thuê bên thứ ba giám sát phần thô không?